정보근 변호사의 부동산법을 부탁해 아파트 가격이 천정부지로 오르던 시절, 프리미엄을 붙인 분양권 전매 거래가 활발했다. 일부 공인중개사들은 거액의 프리미엄을 받을 수 있다고 홍보해 분양권 전매 거래를 성사시키려 했었다. 물론 대부분의 분양권 거래 당사자들도 전매가 금지된 아파트 분양권을 거래하면 처벌을 받을 수 있고, 분양권 당첨이 무효가 된다는 걸 알면서도, ‘설마 내가 단속될까’라고 안이하게 생각했던 것 같다. 10년 전 쯤이다. 필자는 내집 마련의 꿈을 안고 위례신도시 아파트 인근 공인중개사 사무실을 찾았다. 공인중개사는 마땅한 매물이 없으니 분양권 전매를 하라고 종용하면서, 정식 계약서는 전매제한이 풀리면 쓰는 거라 걱정할 필요가 없다고 했다. 필자는 불법전매를 할 생각으로 간 것은 아니었기에 그 자리를 떴다. 그런데, 그 이후부터 집값이 폭등해 지금까지 내집 마련의 꿈을 이루지 못하고 있다. 아쉬움이 남지 않는다면 거짓말이다. 최근 불법전매 관련 상담을 했다. 상담자는 시행사로 이미 아파트를 완공하고 수분양자들의 입주 및 등기까지 마치고 사업을 정리하고자 했다. 그런데 문제가 발생했다. 수분양자 한명이 이미 입주도 하고 소유권이전등기까지 마친 상태에서 불법전매 행위로 인해 형사처벌을 받았다. 국토부는 이러한 불법전매 사실을 확인하자 주택법에 따라 아파트 계약취소 또는 환수조치를 하라는 공문을 보내왔다 야마토릴게임 . 불법전매가 단속되기 쉽지 않다던데 이 수분양자는 어떻게 형사처벌을 받게 되었을까. 불법전매가 단속되는 사례 가운데 상당수는 전매 거래 당사자간 다툼이 있을 경우다. 이 사건도 수분양자는 공인중개사의 소개로 분양권 전매 매수인을 만나 가계약금을 받았다. 그런데 그 직후 수분양자는 비로소 당해 아파트 분양권 전매가 제한된다는 사실을 알게 되자 전매 매수인에게 가계약금을 반환하고 전매를 거절했다. 그러자 전매를 하려고 한 매수자가 홧김에 분양권 불법전매를 했다고 수분양자를 신고한 것이었다. 수분양자는 전매가 제한된다는 사실을 알지 못하고 프리미엄을 받고 전매하기로 했다가 가계약금을 돌려주었고, 그 후 소유권이전등기까지 모두 마친 상태였으니 아파트를 빼앗길 수 없다는 생각에 변호사까지 선임해 무죄를 다퉜다. 그러나 결국 형사처벌을 피할 수 없었다. 또 사업시행자(분양자)로부터 분양대금을 돌려받음과 동시에 아파트를 반환하라는 요구까지 받게 됐다. 안타깝게도 법률의 부지는 용서받지 못한다. 이 수분양자의 경우 그나마 다행인 것은, 벌금형의 죄책은 인정됐으나 사정을 딱하게 여긴 판사가 선고를 유예해 실제로 벌금은 납부하지 않았다. 황금성다운로드 그런데 형사처벌과는 별개로 아파트 환수조치를 피할 수 있는지가 문제다. 사실, 사업시행자 입장에서도 이 아파트를 다시 돌려받아 재분양을 하고 싶은 의사는 없고, 이 사건의 경우 제반 사정을 고려하면 아파트를 다시 뺏는 것은 수분양자에게 가혹한 면이 있는 것 같다. 실제로 유사한 사안에서 하급심 판례 중 수분양자들에게 유리한 판결들이 있어 이를 알아두면 좋겠다. 우선, 주택법상 전매제한 규정은 단속규정에 불과해 이를 위반한 매매계약의 사법상 효력까지 무효로 하는 강행규정은 아니다. 주택법은 전매제한 규정을 위반한 경우 시행자가 수분양자에게 분양대금 및 법정이자 상당액을 더한 금액을 지급하고 환수조치를 할 수 있도록 규정한다. 그러나 하급심 판례에 따르면, 주택법상 사업주체가 매입비용을 지급하고 환수조치를 취할 수 있는 대상은 소유권이전등기를 하기 전 단계, 즉 입주자로 선정된 지위에 있는 매수인에 한한다고 봤다. 요컨대, 수분양자가 일단 소유권이전등기를 한 이상 주택법상 환수조치가 불가능하다는 것이 판례의 입장이다. 이러한 주택법의 해석에 기초하면, 이미 소유권이전등기를 마친 수분양자의 경우 시행자가 환수조치를 할 의무가 있다고 보기는 어려워 수분양자는 아파트를 지킬 수 있게 된다. 다만, 분양계약서상 해제 조항이 명시적으로 있는 경우에는 별도의 검토를 요한다 야마토게임장 . 주택법에서 정한 환수조치는 법에 의해 강제로 입주자 지위를 환수할 수 있는 조치이므로 법률상 요건을 갖췄는지만 판단하면 된다. 그러나 이러한 환수조치가 불가능한 경우라도 분양계약서에 전매제한을 위반한 분양계약 해제 사유가 된다고 명시된 경우에는 약정해제권 행사가 가능하다는 .을 유의해야 한다. 주택법상 입주자 지위 환수조치 대상인 경우, 국토부에서 사업시행자에게 이를 강제한다. 또 이행하지 않는 경우 수사의뢰, 행정처분을 하겠다는 예고를 하고 있다. 그러나 분양계약상 전매제한 위반을 이유로 한 분양계약 해제권 행사 여부는 사업시행자의 선택에 달려 있는 것이므로 사업시행자에게 해제가 특별히 이익이 되지 않는다면 해제권을 행사하지 않을 여지도 있다. 또한 사업시행자가 전매제한 위반을 이유로 분양계약 해제권을 행사하였음에도 불구하고, 분양계약서에 전매제한 위반 시 분양계약 해제가 가능하다는 조항이 명시적으로 포함되지 않았다고 보거나, 약관규제법상 약관의 명시, 설명의무를 이행하지 않아 해제권을 행사할 수 없다고 본 사례도 있다. 따라서, 전매제한 위반으로 환수조치를 당하거나 분양계약 해제권 행사 통지를 받았다고 해도 그 근거에 대해 따져 물어야 한다. 이러한 환수조치의 법적 근거가 명확한지, 분양계약서상 해제권 행사 사유가 명백한지 등 법적으로 항변할 여지가 있는지를 충분히 검토하고 적절하게 대응해 내 부동산을 지켜야 할 것이다. 서경IN칼럼 서경IN 다는 조항이 명시적