[시사저널e=길해성 기자] 재건축이 어려운 2000년대 준공 아파트를 겨냥해 이주·증축 없이 외관과 공용시설을 개선하는 정비 방식이 등장하고 있다. 준공 20년 안팎을 넘긴 단지 상당수가 이미 용적률이 높아 재건축 사업성이 낮고, 증축형 리모델링도 공사비와 이주 부담이 크기 때문이다. 전용 84㎡ 기준 1억원대 분담금이 제시되면서 재건축과 리모델링 사이에서 선택지가 마땅치 않았던 고용적률 아파트의 대안이 될지 주목된다. ◇ 20년 넘었는데 재건축은 막막···2000년대 아파트의 고민 27일 건설·부동산업계에 따르면 현대건설은 서울 강남구 삼성동 삼성 힐스테이트2차에서 이주 없는 주거환경 개선사업인 '더뉴하우스'를 추진하고 있다. 이 단지는 2008년 준공된 926가구 규모로 용적률은 약 273%다. 현대건설과 지난해 5월 업무협약을 맺은 뒤 지난달 사업 추진안을 마련했으며 이달 소유주를 대상으로 사업계획을 설명하고 동의 확보에 나설 예정이다. 2000년대 초중반 준공 아파트는 정비사업 측면에서 이른바 '낀 세대'로 꼽힌다. 상당수 단지가 아직 재건축 연한을 채우지 못한 데다 당시 지어진 아파트는 15~25층 중고층인 데다 용적률도 200~300% 수준인 경우가 많다. 재건축 연한을 채우더라도 새 아파트를 추가로 지어 일반분양 물량을 확보하기 어려워 사업성이 떨어질 수 있다. '더뉴하우스'를 통해 바뀌게 될 삼성동 힐스테이트 2단지 조경. / 사진=현대건설 특히 2003년 서울시 용도지역 종세분화 이전 지어진 단지 중에는 용적률이 300% 안팎에 달하는 곳도 있다. 이미 토지를 고밀도로 이용하고 있어 재건축을 추진해도 추가로 확보할 수 있는 용적률이 제한적이라는 게 정비업계 설명이다 릴게임뜻 . 재건축의 대안으로 꼽혀온 증축형 리모델링 역시 문턱이 낮지 않다. 수직·수평증축이나 지하주차장 확대 과정에서 구조보강과 굴착 등 고난도 공사가 필요하고 공사 기간 주민들이 이주해야 한다. 일반분양으로 사업비를 충당할 수 있는 물량도 재건축보다 제한적이어서 공사비가 오르면 조합원 분담금 부담이 커지는 구조다. 문제는 이들 단지도 시간이 지나면서 노후화가 본격화하고 있다는 。이다. 주택 내부뿐 아니라 외벽과 조경, 주차장, 커뮤니티 등 공용시설에서 최근 신축 아파트와 격차가 커지고 있어서다. 재건축까지 기다리자니 시간이 오래 걸리고 기존 방식의 리모델링을 선택하자니 사업비 부담이 큰 단지가 늘어나면서 중간 단계의 정비 수요가 생기고 있다는 분석이다. ◇ 84㎡ 분담금 1억1500만원···이주 없이 리뉴얼 현대건설이 이 시장을 겨냥해 내놓은 방식이 '더뉴하우스'다. 아파트 골조를 유지하고 가구 수를 늘리지 않는 대신 외관과 조경, 커뮤니티 등 공용부를 집중적으로 개선하는 방식이다. 주민들이 거주하는 공간과 공사 구역을 분리해 이주하지 않고 공사를 진행하는 것이 기존 증축형 리모델링과 가장 큰 차이다. 삼성 힐스테이트2차에 제시된 분담금은 전용 84㎡ 기준 약 1억1500만원이다. 전용 38~43㎡ 등 소형 면적은 약 5800만원으로 책정됐다. 전체 사업비는 900억원 안팎으로 추산된다. 공사 기간은 2년 이내가 목표다. 이주와 철거를 거쳐 새 아파트를 짓는 것이 아니라 기존 건물을 유지하면서 공용부를 개선하기 때문에 사업 기간을 줄일 수 있다는 설명이다. 황금성pc버전 삼성 힐스테이트2차는 사업을 통해 아파트 외벽을 특화 마감하고 문주와 중앙공원 티하우스를 새로 조성할 계획이다. 기존에 없던 사우나와 피트니스센터, 골프연습장 등 커뮤니티 시설도 설치한다. 스마트폰과 월패드를 연동한 주거 시스템도 적용할 예정이다. 가구 내부는 기본 사업 대상에서 제외하되 원하는 소유주는 별도 내부 공사를 선택할 수 있다. 더뉴하우스 사업 개요. / 그래픽=시사저널e 재건축이나 증축형 리모델링처럼 주택 면적이 늘어나거나 새 아파트로 바뀌는 것은 아니다. 대신 상대적으로 적은 비용과 짧은 사업 기간으로 단지의 노후 시설을 개선하는 데 초.을 맞췄다. 현대건설이 지난해 사업을 처음 공개했을 당시에도 2000년 전후 준공 아파트 가운데 재건축 사업성이 떨어지는 단지를 주요 대상으로 제시했다. 현대건설은 지하 굴착에 많은 비용이 들어가는 。을 고려해 지하주차장이 이미 갖춰진 단지를 중심으로 사업을 확대한다는 계획이다. ◇ 현대·삼성 잇단 진출···새 정비시장 커질까 관심을 보이는 단지도 늘고 있다. 현대건설은 삼성 힐스테이트2차에 이어 서울 서초구 롯데캐슬클래식과 성북구 꿈의숲 대명루첸에서 각각 지난 6월과 8월 주민설명회를 진행했다. 롯데캐슬클래식은 2006년 준공된 990가구 규모 단지로 용적률이 약 296%에 달한다. 삼성 힐스테이트2차와 마찬가지로 준공 20년 안팎의 고용적률 아파트라는 공통。이 있다. 삼성물산도 비슷한 시장을 겨냥하고 있다. 삼성물산은 기존 지하·지상 구조체를 최대한 유지하면서 세대 내·외부 마감과 설비, 커뮤니티, 스마트홈 등을 개선하는 '넥스트 리모델링'을 추진하고 있다. 서울 서초구 반포푸르지오에서도 사업을 추진 중이며 공사 기간을 2년 이내로 단축하는 것을 목표로 한다 야마토게임방법 . 사업 방식에는 차이가 있다. 현대건설의 더뉴하우스는 입주민이 이주하지 않은 채 외관과 조경, 커뮤니티 등 공용부를 개선하는 데 초.을 맞춘다. 삼성물산은 세대 내부와 설비까지 포함한 보다 폭넓은 상품 개선을 내세운다. 두 회사 모두 재건축까지 시간이 많이 남았거나 사업성이 낮은 2000년대 준공 아파트를 새로운 주택사업 시장으로 보고 있다는 .은 같다. 신규 택지 부족과 정비사업 수주 경쟁 심화로 주택사업을 확대할 영역이 제한된 상황에서 기존 아파트를 철거하지 않고 개선하는 사업이 새로운 먹거리로 떠오르는 모습이다. 삼성물산 '넥스트 리모델링' 상품 구성 이미지. 기존 구조체를 최대한 유지하면서 세대 내·외부와 설비, 커뮤니티 등을 개선하는 방식이다.  / 사진=삼성물산 과제도 있다. 1억원 안팎의 비용을 부담하더라도 주택 면적이 늘어나거나 새 아파트가 되는 것은 아니어서 실제 집값 상승으로 이어질지는 검증되지 않았다. 단지마다 노후도와 기존 커뮤니티 수준, 용적률, 지하주차장 유무 등이 달라 삼성 힐스테이트2차의 분담금을 다른 단지에 그대로 적용하기도 어렵다. 주민 동의 확보도 변수다. 외관과 커뮤니티 시설 개선에 1억원 안팎을 부담할 가치가 있다고 보는 소유주와 향후 재건축이나 기존 리모델링을 기다리겠다는 소유주 사이에서 의견이 갈릴 수 있기 때문이다. 삼성 힐스테이트2차의 실제 착공 여부와 공사 이후 단지 가치 개선 효과에 따라 다른 고용적률 아파트로의 확산 여부도 갈릴 전망이다. 한 대형 건설사 관계자는 "2000년대 초반에 지어진 아파트는 용적률이 높아 기존 정비사업을 추진하는 데 한계가 있는 단지가 적지 않다"며 "재건축이나 증축형 리모델링과 비교해 비용 부담을 낮추면서 주거환경을 얼마나 개선할 수 있느냐가 사업 확산 여부를 가를 것으로 보인다"고 말했다. 1억1500만원··