서울 아파트 매매와 전셋값이 76주째 동반 상승한 와중에도 이재명 대통령은 지난 23일 부동산 국민 대토론회에서 집값 상승 원인과 세제, 공급 등 4대 쟁.에서는 시장과 괴리감이 큰 인식을 드러냈다는 반응이 나오고 있다. 주요 쟁.별로 이 대통령과 실수요자 간 현실인식 차이를 짚어봤다. ◇전세대출 집값 상승 주범=이 대통령 지적대로 전세대출이 전세·매매값에 영향을 주는 측면은 있다. 하지만 전세 대출이 집값을 올린다고 단정하긴 힘들다. 집값 상승은 공급부족, 금리, 지역별 수급 등 여러 요인이 맞물린 결과이기 때문이다. 전세대출을 규제하면 전세값 압박→월세전환 가속→월세 상승 등 주거비 부담 증가 등 악순환을 초래할 수 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “수요 억제책으론 대출 규제가 가장 강력하다”며 “집값 상승 주범은 전세대출이 아닌 공급 부족인데, 부수적인 문제로 조절해봤자 집값은 잡히지 않는다”고 말했다 사다리게임추천 . 이미 전세매물도 많이 감소한 상태다. ◇똘똘한 한 채, 주거와 투기 구분 안 돼=똘똘한 한 채는 문재인 정부 시절 세제 강화 등 다주택자 규제 탓에 생긴 현상이다. 진보정권에선 고강도 대출 규제 등 정책 리스크가 커지자 실수요자들은 입지와 미래가치가 좋은 곳을 선호했다. 집은 주거란 명확한 목적이 있는 필수재인 만큼 ‘1채’는 투기보다는 주거 의미가 강하다. 실거주용이라면 한정된 자산으로는 시장 가치가 높은 집을 택할 수밖에 없기 때문이다. ◇양도세 감면 횟수 제한= 1주택 양도세 감면을 평생 1회로 제한해야 한다는 의견도 나왔는데, 이 경우 수요자들은 생애주기별로 이사할 수 없게 된다. 신혼부부는 자녀수에 맞춰 30~40평대로 넓혀가고, 고령층은 은퇴 후 집 크기를 줄이는데, 사실상 거주 이전의 자유가 사라지는 것이다 강시 . 보유세 인상도 시사됐는데 이미 보유세 비율은 국내총생산(GDP) 대비 1%로 경제협력개발기구(OECD) 평균치 0.91%보다 높다. 세계 최고 수준인 거래세(양도세)까지 합치면 부동산 세금 부담은 GDP의 2.67%로 OECD 평균치 1.27%의 두 배에 달한다. ◇공급효과 없는 재개발·재건축= 재개발·재건축을 하면 공급 물량은 기존 N채에서 N채+α로 늘어난다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 “재개발·재건축하면 기부채납을 받는 임대주택 공급 물량도 20~25%가량 늘어나는데 공급 효과가 없다는 건 궤변”이라고 말했다. 3기 신도시를 공급 대안으로 내세웠지만 현재 인구분산 기능은 미미하다. 수도권광역급행철도(GTX) B·C·D 라인 착공이 늦어지는 등 교통·교육 인프라 확충이 미뤄지면서 서울 입지 우수성만 강조돼서다. 이에 서울 접근성이 좋은 경기 화성·용인시 등에 실수요가 몰리는 풍선효과만 낳았다. 분 안 돼=똘똘한